Le « Domaine » de Neuville-en-Condroz.

Ce texte reprend l’essentiel de l’article de Monsieur Hervé HOURANT Inspecteur principal à la Société Nationale de la Propriété Terrienne, paru dans la Revue de la Petite Propriété terrienne « Habiter » de novembre 1959.

Origine de la propriété :
C’est la Société Anonyme  » SOCIETE AUXILIAIRE LIEGEOISE DE CONSTRUCTIONS ET D’URBANISME », qui était propriétaire des terrains. C’est cette même société qui a érigé les immeubles.
Elle avait acquis les terrains, qui faisaient partie du Domaine boisé de la Neuville auprès de la Société Anonyme en liquidation « SOCIETE IMMOBILIERE CONDRUZIENNE « .
Cette dernière était propriétaire du bien pour l’avoir acquis auprès de Monsieur Guy-Marie-Adrien-Emile-Henri-Ghislain, Comte de BERLAYMONT, propriétaire, et gérant de la Société Anonyme de technique immobilière  » TECHNIMO « .
Le Domaine dépendait de la succession de Monsieur Marie-Sidoine-Arnould-François, Baron de TORNACO demeurant à Liège, et décédé le 27 octobre 1943 sans laisser de descendant.
Aux termes de son testament olographe, en date du vingt-trois décembre mil neuf cent quarante, le défunt a transmis par legs particulier au Comte de BERLAYMONT, le domaine dont fut tiré le bien vendu.

Effort commun d’une entreprise métallurgique et de la Terrienne :
En matière de cité-jardin industrielle, la Belgique a ouvert la voie.
La première cité-jardin d’Europe destinée au logement d’ouvriers industriels fut créée à Hornu en 1810 par Henri de Gorge, propriétaire des Charbonnages du Grand-Hornu. Cette réalisation, bâtie suivant un plan d’ensemble, comprenait un hôpital et des écoles pour garçons et filles; chaque maison était dotée d’un jardin potager et comptait de quatre à six pièces d’habitation.
La première cité-jardin anglaise, également construite à l’initiative d’industriels, ne vit le jour que trente ans plus tard.
Pendant les trois premiers quarts du XIX^e siècle, la principale préoccupation des industriels dans le domaine du logement semble toutefois s’être bornée à faciliter l’installation des ouvriers à proximité des usines et des charbonnages en laissant le soin de la construction à des particuliers en quête de placements intéressants. Ce n’est qu’à la fin du siècle, à l’issue d’une période de graves troubles sociaux, que les industriels songèrent à aider plus efficacement leurs ouvriers.

Vue aérienne du « Domaine ».

Certains construisirent eux-mêmes des maisons à donner en location à leur personnel; d’autres manifestèrent concrètement le souci d’aider leurs ouvriers à devenir propriétaires d’une maison. Dans le premier cas, le paternalisme était évident; il était déjà quelque peu atténué dans le second cas: « l’ouvrier devenant propriétaire acquérait une indépendance réelle dont ne jouissait pas l’ouvrier locataire de son patron »¹.
En application de la loi de 1889 autorisant la Caisse Générale d’Epargne et de Retraite à consacrer une partie de ses fonds à des prêts pour la construction d’habitations par les ouvriers, quelques entreprises industrielles créèrent des sociétés de construction ou de crédit et beaucoup d’autres souscrivirent une part du capital social dans les sociétés de crédit créées par des communes ou des particuliers.
Entre 1919 et 1924, dix-huit sociétés de construction à caractère industriel furent constituées et agréées par la Société Nationale des Habitations à Bon Marché.
Enfin, après 1945, selon J. Paquay, « le Ministère de la Santé publique, dans le souci, semble-t- il, d’étouffer toute velléité paternaliste de la part des employeurs, a décidé que la S.N.H.B.M. ne serait plus autorisée à accorder des crédits aux sociétés à caractère industriel ».
« Pourtant, la crainte du paternalisme patronal n’est plus qu’un épouvantail vide de sens… Actuellement, le danger est illusoire et l’existence des conseils d’entreprise est une entrave suffisante à sa résurrection… Mais si la Société Nationale des Habitations à Bon Marché n’a pas réussi à tirer tout le parti possible de la bonne volonté des industriels, par contre, la Société Nationale de la Petite Propriété Terrienne, dont l’organisation est beaucoup plus souple, a pu mieux s’adapter aux besoins des chefs d’entreprise désireux de loger leur personnel.²« 
Dans les années cinquante, la S.N.P.P.T. a réalisé, en collaboration avec d’importantes entreprises industrielles, quelques beaux ensembles destinés aux membres de leur personnel. Nous citerons les chantiers de:
-Evere et Wezembeek (Solvay);
-Zwevegem (Tréfileries L. Bekaert);
-Braine-le-Comte (Papeteries Catala);

Plan initial du projet.

En chiffres romains, les zones d’implantation (voir page ).

En chiffres arabes :

Projet de quartiers de villas.
Plaines de jeux

1. Ecoles
2. Ecole provisoire.
3. Garages.
4. Magasins.

□ et □ Petites propriétés terriennes □ Maisons particulières
-Ramet (Phenix Works);
-Aubange (Cockerill);
-Hoegaarden (Sucreries du Grand Pont);
-Oreye (Raffinerie Notre-Dame);
-Warmifontaine (Ardoisières) ;
-Ressaix (Charbonnages);
-Seraing (Tubes de la Meuse, Cockerill, Espérance-Longdoz)-Zeveneken (Etablissements textiles Hanus);

Et tout particulièrement le complexe de Neuville-en-Condroz (Ougrée-Marihaye) que nous présentons en photos et en plans.

Les (premiers) occupants de ces nouveaux quartiers sont tous propriétaires de leur maison. La S.N.P.P.T. leur a accordé un prêt à taux réduit (2,75%) en premier rang et, dans la plupart des cas, les employeurs ont consenti des prêts complémentaires en second rang.

La loi du 27 juillet 1953 – proposée par le sénateur Ronse, alors président du Conseil d’administration de la S.N.P.P.T. – réduit de moitié la taxe professionnelle sur les bénéfices d’exploitation lorsque ceux-ci sont affectés à des prêts complémentaires en vue de la construction ou de l’achat d’une habitation modeste.

Les industriels trouvent dans cet avantage fiscal une raison supplémentaire de collaborer à l’aménagement de quartiers nouveaux de petites propriétés terriennes.

LE DOMAINE DE NEUVILLE

1. Indications générales :
   La S.A. d’Ougrée-Marihaye, fusionnée depuis 1955 avec les sociétés anonymes John Cockerill et Ferblatil, avait acquis en 1947 sur le plateau condrusien, un domaine boisé de 360 hectares, dont la majeure partie se trouve à une altitude moyenne de 265 mètres. Cette propriété fait partie du massif forestier de 3.500 hectares situé au sud-est du bassin industriel liégeois, entre les vallées de la Meuse et de l’Ourthe; elle n’est éloignée de Liège que de seize kilomètres et l’accès en est rendu fort aisé par la « route du Condroz » qui la longe au sud. Une dizaine de kilomètres seulement la séparent du complexe industriel de Seraing-Ougrée.

Le site remarquable de cet ensemble immobilier et sa proximité des grandes usines métallurgiques le destinaient tout particulièrement à l’affectation que lui a donnée la société en y créant, pour son personnel, un magnifique centre résidentiel.

Celui-ci jouit d’une salubrité exceptionnelle: les études spéciales entreprises dans le cadre du survey de la région industrielle liégeoise ont révélé que les dépôts poussiéreux y sont presque nuls et que le degré d’insolation est un des plus favorables de la région.

Photos de la rue de la Drève.

La proximité des centres urbains de Liège, Jemeppe, Ougrée et Seraing, l’existence d’un excellent réseau de routes et de services réguliers d’autobus permet au personnel d’atteindre ou de quitter les usines aux différentes heures de pause; le développement accéléré des lotissements particuliers voisins et les villages proches de Neuville (3 km.), Rotheux (1,5 km.), intègrent parfaitement le « Domaine » dans la vie de la région et le mettent à l’abri d’un isolement apparent.

Les promoteurs ont vu dans cette réalisation un triple intérêt qu’ils définissent ainsi eux-mêmes:

a. Intérêt social et humanitaire.

Promouvoir l’accès à la propriété immobilière privée de la classe laborieuse en mettant à sa disposition, dans des conditions particulièrement avantageuses, des habitations modernes et bien conçues dans un site spécialement choisi pour sa salubrité et sonagrément, pas trop loin des usines. Lutter contre l’influence nocive de la vie dans les centres urbains.

b. Intérêt économique. Fixer la main-d’œuvre à proximité des lieux de travail par l’attrait d’un complexe d’habitat salubre et agréable. Eviter le coût et les risques de longs transports par chemin de fer et autocar d’une main-d’œuvre éloignée, Assurer la continuité et la permanence du potentiel de main-d’œuvre nécessaire au service des usines.

c. Intérêt régional. Favoriser l’accroissement de la population de l’agglomération liégeoise par la création de conditions de vie favorables au développement physique des individus. Fixer et absorber leséléments de population émigrée grâce à l’influence de l’attrait de conditions de travail et de vie avantageuses.

Ayant fait choix de la formule « maison d’habitation avec jardin », l’usine décida de baser son programme social sur l’application de la loi De Taeye. Sous l’impulsion du comte Louis de Lichtervelde, de la Société Cockerill-Ougrée, elle en confia la réalisation à la S,N.P.P.T. en ce qui concerne les membres de son personnel rentrant dans la catégorie « personnes peu aisées ».

De plus, la société prit la décision de compléter les interventions officielles par une aide double aux salariés ou appointés comptant au moins trois ans de service ininterrompu:

a. une parcelle de terrain à bâtir située dans un ensemble bien équipé; cette parcelle de 6 à 8 ares comporte un lot de 3 ares cédé gratuitement, le restant étant vendu au taux de faveur de 21 francs le m²,

b. une prime à la construction établie comme suit:
Célibataire Fr 10.000
Marié, sans enfant 15.000
Marié, un enfant 17.500
Marié, deux enfants 20.000
Marié, trois enfants et plus 25.000

Une partie des premiers habitants de la rue de la Drève (Photo Mme Simonis).

Cette photo date de 1952 ou1953. Il n’y pas encore de plantation. Par contre la rue est faite. Lors de l’emménagement fin 1951 l’accès aux maisons se faisait par la drève qui se situait au fond des jardins.
Figurent sur la photo de gauche à droite ;
Mr et Mme Delbrouck, Mr et Mme Wagener, Claude et Liliane, Edmond Simonis et Michèle, Mr et Mme Truyers et Yvette, Mr Naime et Aline, Mr et Mme Olivier et leur fils, les jumelles Nelly et Renée Palmers (épouse Jamblin), Robert et Marcel Pirotté, Mme Grandchamp, Louis Remy.

Ces avantages cumulés constituaient un don définitif pour les membres du personnel ayant dix ans de service continu; ceux qui n’avaient pas encore accompli ce terme recevront un prêt, remboursable, en principe, en dix annuités fixes. Toutefois, ne sont effectivement débitées que des annuités correspondant au nombre d’années qu’il leur reste à accomplir pour atteindre dix ans de présence continue. De plus, aussi longtemps que le bénéficiairerestera au service de la société, ces annuités ne sont pas payées et il en est donné quittance gratuitement à la fin de chaque année. En cas de départ de l’usine, le solde restant dû est exigible de plein droit aux échéances convenues.

Ces deux interventions allégèrent les lourdes charges que les personnes de condition modeste devaient assumer en dépit de la politique nationale du logement. Elles constituaient par conséquent une collaboration efficace de l’initiative privée à l’effort consenti par l’Etat en faveur de la construction pour les mal logés.

2. Modes d’acquisition :

Ougrée-Marihaye, aux termes d’un accord avec la Société Nationale de la Petite Propriété Terrienne, vend à cette dernière le terrain destiné à la mise en œuvre d’un chantier. La Société Nationale construit les maisons et les cède à ceux des membres du personnel qui remplissent les conditions prévues pour obtenir un prêt à taux réduit (2,75%).

3. Réalisations :

Le premier chantier de petites propriétés terriennes, fut ouvert en 1950, il comportait vingt maisons d’un seul type. Le deuxième, entrepris deux ans plus tard, fut constitué de trente maisons de trois types différents. Ces cinquante habitations sont l’œuvre des architectes Lacrosse frères, de Pepinster; leurs propriétaires bénéficient depuis leur installation d’un réseau complet de routes avec éclairage public fluorescent, d’égouts, d’eau alimentaire, d’électricité et de téléphone.
Un troisième chantier, confié à l’architecte Poncelet, serra réalisé en 1954-1955. Il comportait 82 maisons de sept types différents.
D’autre part, 45 membres du personnel avaient acquis une parcelle dans le Domaine de Neuville sans passer par l’intermédiaire de la Terrienne en vue d’y construire leur maison.
Près de 170 immeubles furent ainsi occupés par des membres du personnel de Cockerill-Ougrée et leur famille, représentant une population d’environ 700 personnes.
Afin d’éviter l’implantation de multiples poteaux toujours peu esthétiques, le réseau électrique et téléphonique a été placé soit à la façade arrière des immeubles, soit en souterrain. Dans le même esprit de protection du site, de nombreux arbres ont été conservés, d’autres ont été plantés et un plan général d’urbanisation comprenant des prescriptions détaillées a été mis au point dès le départ.
Le souci du détail esthétique a d’ailleurs été poussé très loin à Neuville-en-Condroz. C’est ainsi, par exemple, que les affreuses plaques d’identité émaillées bleues généralement opposées sur la première maison d’une rue, ont été remplacées par de coquets panneaux en bois gravé, placés dans la zone de recul sur deux supports rustiques.

Les voiries ont de 4 kilomètres environ.

Pour sa part, la Société Cockerill-Ougrée a réalisé

a. le boulevard à deux voies de 6 mètres de large chacune, constituant l’épine dorsale du lotissement;
b. sept rues de 6 mètres de largeur carrossable et de 10 mètres de largeur totale, noncomprise la zone de recul.

Quant au Fonds National du Logement, il a pris en charge:
a. trois rues de 6 mètres de largeur carrossable et 15 mètres de largeur totale pour une longueur de 750 mètres;
b. trois rues de 4,20 mètres de largeur carrossable y compris les filets d’eau etde 10 mètres de largeur totale pour une longueur de 850 mètres.
Le lotissement est bordé par « l’autoroute » du Condroz et la grand-route de Seraing, mais il reste en dehors de la grande circulation rapide.
Les petites propriétés terriennes sont, pour la plupart, implantées le long de voiries à bande de roulement étroite (4,20 m.) ne servant qu’à la desserte et permettant, de ce fait, notamment aux enfants d’y circuler et même d’y jouer sans danger. D’autre part, ces voiries étroites ont étéréalisées suivant un tracé sinueux contraignant les véhicules qui les empruntent à rouler à vitesse modérée tout en évitant la monotonie engendrée trop souvent par l’implantation rectiligne des habitations.

4. Equipement communautaire et vie sociale :

Dans les années cinquante, les seuls bâtiments publics sont les écoles. Dès la création du centre résidentiel, l’usine a mis à la disposition de la commune de Neuville un immeuble double du type « petite propriété terrienne » comportant deux classes.
En septembre 1958 a été inauguré un second bâtiment, construit par la commune et abritant trois classes.
Un emplacement a été réservé, au centre civique, pour la construction d’une église.
Un local provisoire sera mis à la disposition du groupement d’action sociale terrienne (communauté de quartier) pour ses réunions et activités.

Au 15 juin 1959, la population – répartie en 132 petites propriétés terriennes et 31 maisons construites par des particuliers – comptait 563 personnes dont 211 enfants: 36 de moins de 3 ans, 58 de 3 à 6 ans et 117 de 6 à 14 ans. Il s’agit donc d’une population très jeune: 38 % des habitants ont moins de 14 ans. La majorité des chefs de famille ont de 30 à 40 ans.

Au point de vue des activités professionnelles, on trouvait 130 ouvriers, 26 employés et 7 contre-maîtres. Afin d’éviter la ségrégation sociale qu’entraînerait le développement du centre résidentiel par l’apport de catégories sociales trop limitées aussi bien dans la profession que dans le milieu de travail, la vente de terrains « libres » appartenant à la Société Cockerill-Ougrée sera entamée immédiatement.

Environ 90% des familles installées à Neuville sont venues des communes urbaines et industrielles du bassin liégeois. Le centre résidentiel n’a pas « pompé » la population rurale de l’arrière-pays, mais a réellement servi d’accueil à des familles ouvrières souvent mal logées dans les zones d’habitat trop dense et malsain de la vallée mosane.

LES PRESCRIPTIONS URBANISTIQUES

Des prescriptions urbanistiques ont été élaborées en accord avec l’administration provinciale de l’Urbanisme pour assurer la permanence de l’œuvre entreprise.

Voici quelques extraits de ces prescriptions:

La zone de recul, frappée de servitude non aedificandi, crée le décor au même titre que la façade du bâtiment. Elle doit être aménagée en jardinet décoratif réalisé sur chaque parcelle de manière telle que la succession des jardinets situés à front de voirie compose un ensemble harmonieux et homogène.

La zone de recul pourra être clôturée le long de la voirie, soit:

1. au moyen de potelets en béton armé de 12 x 12 cm. de section, peints en blanc mat, dépassant le niveau du trottoir de 40 cm. Un fil unique en fer galvanisé rond, de 6 mm de diamètre, reliera ces potelets à 30 cm. au-dessus du niveau du sol. A chaque potelet, il sera planté deux pieds de lierre destinés à se développer le long du fil.

b. au moyen d’une haie de 60 cm. de hauteur maximum, établie facultativement sur clôture-support cachée par la verdure. Les végétaux choisis pour composer les haies ne pourront être épineux ni buissonnants; seules les plantesparticulièrement propices à une taille de belle présentation pourront être utilisées.

Les clôtures mitoyennes entre jardinets seront faites en suivant la pente du jardinet, selon l’une des deux méthodes ci-dessus.

Les plantations seront constituées exclusivement par des pelouses et plantes basses décoratives. Des arbres pourront éventuellement être plantés à des endroits judicieusement choisis.

Implantation des constructions :
Zones Types de constructions Largeur minimum à front de voirie
1 et 4 isolées 16 m
jumelées 12 m
2 et 3 isolées 16 m
jumelées 12 m
en rangée:
2 mitoyennes 6 m
1 mitoyenne 10 m
5 isolées 30 m
6 et 7 centre civique –

Les jardins. Le jardin proprement dit s’étend sur toute la partie de parcelle non utilisée pour la construction du bâtiment, ni affectée à l’aménagement du jardinet disposé sur la zone de recul.

Clôtures : Le jardin doit être clôturé sur tout son pourtour, de part et d’autre du bâtiment. Ces clôtures seront constituées par des piquets en béton armé reliés par des fils ronds et plantées de haies vives sur tout leur parcours. La hauteur des clôtures n’excédera pas 1,20 m.

Accès : Barrière d’aspect sobre soumise aux mêmes règles d’autorisation de bâtir que les constructions; elle sera placée dons l’alignement de la clôture du jardin.

Ecoulement des eaux météoriques: à l’égout public ou assuré sur chaque parcelle.

Plantations : Aucun arbre ne pourra être abattu, sauf ceux situés à l’emplacement de la bâtisse.

Les arbres. Qu’ils soient situés sur les parcelles privées ou dans le domaine public, (voirie et espace libre), les arbres existants seront conservés pour autant que leur implantation ne s’oppose pas à la réalisation du plcn généraI ci-annexé.
Leur conservation est placée sous la réglementation de l’administration provinciale de l’Urbanisme de la province de Liège ou même titre que les bâtiments. C’est-à-dire que toute suppression ou détérioration d’arbre constitue une infraction assimilée à celles des infractions à la réglementation de la construction.

Les constructions.
Tout bâtiment sera conçu et réalisé dans le but de lui assurer un aspect architectural plaisant s’harmonisant parfaitement avec les constructions voisines. Toutes les façades seront étudiées avec le même soin, les toitures seront en pente à un ou plusieurs versants. La façade principale sera tournée vers la voie d’accès principale.

Les bâtiments contigus se prolongeront parfaitement dans toutes les parties vues de la voie d’accès: alignement de façade, profil de la toiture, de la corniche et de la plinthe de façade. Les matériaux et peintures seront identiques entre eux, les gabarits et matériaux étant déterminés par la première construction autorisée.

Les façades.
Les briques de parement sont interdites. Les briques seront recouvertes de badigeon ou de peinture mate, de teinte à faire approuver lors de l’autorisation de bâtir.

Les enduits peuvent être autorisés s’ils présentent toutes les garanties de parfaite conservation. Les moellons et les pierres naturelles sont recommandés dans la plus large mesure possible.

1 « L’Habitation », sept.-oct. 1954 – p. 421, J. Paquay: « Comment les entreprises ont amélioré le logement de leur personnel »

2 « L’Habitation » sept.-oct. 1954 – pp. 431-433 (art. cité plus haut)